泰兴市老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块

泰兴市老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块国有土地上房屋征收补偿方案

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为规范国有土地上房屋征收与补偿行为，切实维护被征收人合法权益，保证城市建设顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等相关规定，结合实际，制定本方案。

一、征收范围

详见泰兴市老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块红线图（泰自然规划20210105号）。

二、征收对象

上述红线图范围内国有土地上的房屋（上述红线图范围内集体土地上房屋除外）。上述红线图范围内的国有土地使用权同时收回。

三、签约期限

截止到2022年6月30日。

四、征收实施单位

泰兴市延令街道办事处。

五、征收补偿

（一）被征收房屋所有权和土地使用权的认定和处理

1.住宅房屋

（1）被征收房屋已领取房屋权属证书或未领取房屋权属证书但经过市住建、自然资源和规划等有权部门审批的，按照房屋权属证书或审批手续载明的批准面积确认其合法建筑面积。

（2）房屋征收决定公告公布后，被征收房屋私自转让、赠与和财产分割的，按照原权属登记情况予以补偿安置。

（3）对符合房改政策，因故（如房屋住户经济原因、外出或因所居住的房屋为小二层等）未能实施房改的，由房屋产权单位或其主管部门出具报告，由市自然资源和规划局确认其合法建筑面积，征收部门在补偿款中扣除类似被征收房屋补偿基准价的20%作为房改款后予以补偿。

被征收房屋为房改房，被征收人认为房屋权属证书上载明面积有误的，经测绘确有测差的，测差部分由被征收人按照类似被征收房屋补偿基准价的20%补交房改款后，由市自然资源和规划局确认计入被征收房屋合法建筑面积。

（4）被征收人使用的土地面积按照土地使用权证书载明的批准面积确认，未领取土地使用权证书的由市土地行政主管部门依据法规和相关政策规定进行确认。被征收人合法拥有使用权的土地面积大于被征收房屋合法建筑面积的部分，按照本被征收地块内土地区位价进行评估补偿，但不计入产权调换面积。

2.其他房屋

（1）征收非住宅房屋，根据被征收人持有的房屋权属证书、土地使用权证书或审批手续确认其房屋所有权和土地使用权面积。

（2）征收由个人居住使用的单位公房，房屋征收部门与该公房产权单位签订补偿协议，由该公房产权单位或其主管部门负责腾房搬迁。如实际居住使用人无其他住房，且确有困难的，经市房管部门审核符合公租房居住条件的，可安排公租房，房屋租金由租住户按照政府规定的标准缴纳。

（3）征收有租赁关系合法产权房屋，房屋征收部门直接对被征收人按规定补偿，被征收人与房屋承租人按照合同法相关规定解除租赁关系，并负责房屋承租人的搬迁事宜。

（4）房屋征收决定公告公布时，征收利用合法产权房屋从事经营且符合下列条件的非营业性房屋，结合实际营业面积按照“住改非”、“非改非”标准予以补偿：

①2010年7月1日前已取得合法、有效的工商营业执照；

②营业执照注册登记的经营地址与被征收房屋地址一致；

③持续经营一年以上；

④经税务登记且持续依法纳税。

此类房屋因被征收造成的停产停业损失补偿按照《泰兴市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政办发[2012]154号）相关规定执行。

3.征收范围内未经登记的建筑，按照《泰兴市国有土地上房屋征收调查认定处理办法》（泰政办发[2021]28号）进行认定。

（1）住宅房屋

①认定为合法建筑面积的部分与房屋权属证书上载明的批准面积同等补偿。

②未认定为合法建筑面积的部分，在被征收人合法土地使用权范围内的，按照储藏室、汽车库补偿。按照储藏室、汽车库补偿的面积，不得超出被征收房屋合法建筑面积（含认定为合法建筑面积的部分）的20%，其中按照汽车库补偿的必须是地上一层或者地下、半地下的部分，面积大于等于12㎡、小于等于30㎡。其余面积按照重置价格结合成新补偿，补偿价格由经选定的房地产价格评估机构评估确定。

未认定为合法建筑面积的部分，在被征收人合法土地使用权范围之外的，按照重置价格结合成新补偿，补偿价格由经选定的房地产价格评估机构评估确定。

③经有关职能部门处罚，明确需拆除的房屋不予补偿。

（2）非住宅营业房屋和非住宅非营业房屋

认定为合法建筑面积的部分与房屋权属证书上载明的批准面积同等补偿；未认定为合法建筑面积的部分，按照重置价格结合成新补偿，补偿价格由经选定的房地产价格评估机构评估确定。

（二）补偿

1.被征收房屋补偿价格

（1）住宅房屋和非住宅营业房屋

待本项目房屋征收决定作出后，以本项目房屋征收决定公告公布之日为评估时点，由经选定的有资质的房地产价格评估机构评估确定本征收项目地块内的被征收房屋补偿基准价格。

（2）非住宅非营业房屋

①被征收房屋价值的补偿，由经选定的房地产价格评估机构以确认的合法建筑面积评估确定。

②土地使用权的补偿，征收范围内的土地按土地使用权性质、取得方式以及经确认的土地使用权面积等，按照下列标准进行补偿。

a.国有出让土地使用权：按照国有土地使用权证书载明的土地用途，委托有资质的评估机构进行评估，确定其土地补偿价格。

b.国有划拨土地使用权：按照同区位同用途的国有出让土地使用权进行评估，扣除土地基准价的40%后补偿。

c.租赁国有土地使用权：根据证载租赁使用权面积，按照同区位同用途的国有出让土地使用权进行评估，扣除土地基准价的40%后补偿。

d.改制企业的国有土地使用权，由项目实施单位根据改制文件、改制时土地取得成本以及土地使用权处置等实际情况，依据确定的土地用途、性质以及土地使用权补偿对象，形成书面材料，经委托的有资质的评估机构，结合土地使用期限进行评估后补偿。

2.装饰装潢及附属物的补偿

按照泰兴市人民政府办公室《关于公布泰兴市国有土地上房屋征收重置价格和装饰装潢及附属物补偿标准的通知》（泰政办发[2018]76号）规定的标准执行，突击装潢不予补偿。

3.搬迁费

被征收房屋为住宅房屋的，按经确认的合法建筑面积15元/㎡标准计算，低于1500元补足1500元；被征收房屋为非住宅房屋的，按经确认的合法建筑面积20元/㎡标准计算，低于1500元补足1500元。

企业机器设备、生产性物资等搬迁费，由征收当事人协商确定，协商不成的，由经委托的房地产价格评估机构评估后补偿。

被征收人选择货币补偿，按一次计算搬迁费；被征收人选择产权调换，按两次计算搬迁费。

4.临时安置费

被征收房屋为住宅房屋，区分以下情况支付临时安置费。

（1）被征收人选择货币补偿和现房产权调换的，自被征收房屋腾空交钥匙之日起计，过渡期为12个月，按被征收房屋经确认的合法建筑面积12元/月/㎡一次性支付，不足1200元/月的，补足1200元/月。

（2）被征收人选择期房产权调换且自行过渡的，被征收房屋经确认的合法建筑面积小于产权调换房套型面积的，自被征收房屋腾空交钥匙之日起计，过渡期为24个月，按被征收房屋经确认的合法建筑面积12元/月/㎡一次性支付，不足1200元/月的，补足1200元/月。

（3）被征收人选择期房产权调换且自行过渡的，被征收房屋经确认的合法建筑面积大于产权调换房套型面积的，被征收房屋经确认的合法建筑面积大出产权调换房套型面积的部分，自被征收房屋腾空交钥匙之日起计，过渡期为12个月，按12元/月/㎡一次性支付。被征收房屋经确认的合法建筑面积与产权调换房套型面积等面积部分，过渡期为24个月，按12元/月/㎡一次性支付。

（4）因房屋征收部门原因未能按期交付产权调换房，导致过渡期延长的，延长期限在12个月以内的，按合法建筑面积（此处的合补偿筑面积是指：当产权调换房套型面积大于被征收房屋经确认的合法建筑面积时，按被征收房屋经确认的合法建筑面积；当产权调换房套型面积小于被征收房屋经确认的合法建筑面积时，按产权调换房套型面积）24元/月/㎡支付延期临时安置费；延长期超过12个月的，自第13个月起按合法建筑面积（此处合法建筑面积同上）36元/月/㎡支付延期临时安置费。如被征收人产权调换房套型面积和被征收房屋合法建筑面积均达不到100㎡，则按100㎡计算支付延期临时安置费。

房屋征收部门按规定支付上述延期的临时安置费后，不再承担因延期交房而引发的其它任何经济和法律责任。非住宅房屋已补助了停产停业损失，不再享受临时安置费和延期的临时安置费。

房屋征收部门按上述规定支付临时安置费至房屋征收部门通知被征收人选房之日止，其后不再支付任何费用。

5.停产停业损失补偿

按照《泰兴市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政办发[2012]154号）的规定执行。征收决定公告时已停产、停业的房屋不给予停产停业损失补偿。停产停业损失补偿由房屋征收部门支付给被征收人。

6.储藏室按4200元/㎡补偿，汽车库按6500元/㎡补偿。

7.已安装管道天然气的被征收房屋，被征收人凭初装发票等有效凭证领取与其初装费等额的补偿。

（三）补偿方式

被征收房屋补偿方式为货币补偿和产权调换。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

征收生产性工业企业厂房，不符合现行供地条件和标准的，不作产权调换。

征收有租赁关系的合法产权房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行产权调换。

无论被征收人选择何种补偿方式，其补偿的构成根据被征收房屋用途、土地性质等不同，按照本方案第五条第（二）款的构成和标准执行。同时，不同补偿方式还要分别执行以下标准：

1.货币补偿

（1）被征收房屋权属证书载明用途为住宅，被征收人选择货币补偿，按被征收房屋合法建筑面积500元/㎡给予奖励。

（2）被征收房屋权属证书载明用途为非住宅营业房屋，被征收人选择货币补偿，按被征收房屋合法建筑面积2000元/㎡给予奖励。

2.产权调换

（1）产权调换房的位置、套型及相关费用结算

①住宅房屋

    房屋征收部门提供以下成套住宅产权调换房供被征收人选择：老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块范围内用于产权调换的期房，套型为85㎡左右、105㎡左右、125㎡左右、140㎡左右；和福溪枫苑、罗马假日（圣皇宫）、周曾家园现房，现房房源套型面积以现场公示的房源面积为准。

被征收人选择老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块范围内用于产权调换的期房产权调换的，产权调换房与被征收房屋合法建筑面积等面积部分（含靠套型20㎡），按照老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块被征收房屋标准样本房评估基准价格结算；产权调换房超出被征收房屋合法建筑面积部分，按照老江平路东侧、文昌路南侧（皮鞋厂及周边）地块被征收房屋标准样本房评估基准价格增加500元/㎡结算。

被征收人选择和福溪枫苑现房产权调换，第一奖励时段内签约并腾空交房的按照和福溪枫苑产权调换房评估基准价格下浮12%结算；第二奖励时段内签约并腾空交房的按照和福溪枫苑产权调换房评估基准价格下浮8%结算。

被征收人选择罗马假日（圣皇宫）现房产权调换，第一奖励时段内签约并腾空交房的按照罗马假日（圣皇宫）产权调换房评估基准价格下浮12%结算；第二奖励时段内签约并腾空交房的按照罗马假日（圣皇宫）产权调换房评估基准价格下浮8%结算。

被征收人选择周曾家园现房产权调换，第一奖励时段内签约并腾空交房的按照周曾家园产权调换房评估基准价格下浮12%结算；第二奖励时段内签约并腾空交房的按照周曾家园产权调换房评估基准价格下浮8%结算。

被征收人按照被征收房屋合法建筑面积等面积就近靠套型选择产权调换房。产权调换房总面积不得超出被征收房屋合法建筑面积20㎡。

以上结算价格仅指房价，不含层次费、管道天然气初装费等其他费用。

层次费：高层住宅以中间层为基准层，向上每层递增20元/㎡，向下每层递减20元/㎡。

管道天然气初装费按2800元/套结算。

物业费和电梯更换费：被征收人选择产权调换的，两年内的物业服务费由房屋征收部门承担，自房屋征收部门通知被征收人办理进宅手续次月起计算；两年后，被征收人按经市物价部门核准的该小区收费标准缴纳物业服务费。房屋征收部门负责产权调换房建成后的首次电梯更换费，并提前缴存市物管部门，专款专用。

汽车库（位）由被征收人自行向开发建设单位购买（租）。

②非住宅营业房屋

被征收房屋产权手续载明用途为非住宅营业房屋的，房屋征收部门提供位于凤凰和泰（和泰花苑）沿根思路朝北的用于产权调换的非住宅营业房屋、和福溪枫苑用于产权调换的非住宅营业房屋，由被征收人按腾房交钥匙的先后顺序选择。被征收人选择上述非住宅营业房屋产权调换的，产权调换房与被征收非住宅营业房屋合法建筑面积等面积价格按产权调换房评估基准价格结算，超出的面积按评估基准价格增加2000元/㎡结算。以上结算价格仅指房价，不含层次费等其他费用，层次费等其他费用按实结算。

③非住宅非营业房屋

被征收企业在征收后仍需生产经营且需要用地的，由企业向相关乡镇（街道）、园区提出用地申请，相关乡镇（街道）、园区进行审核，对符合用地标准和条件的，市相关部门根据相关规定和要求积极予以配合；企业也可以与乡镇（街道）、园区商谈进入乡镇（街道）、园区标准化厂房生产经营，有关部门予以配合、协调。

（2）产权调换房的建筑面积允许误差±3%。

（四）结算方式

1.被征收人选择货币补偿的，在被征收人签约并腾空交房后，房屋征收部门将被征收房屋补偿款，以及被征收房屋的装饰装潢补偿、临时安置费、搬迁费和应得的奖励等费用一次性支付给被征收人。

2.被征收人选择现房产权调换的，双方按实一次性结清房款。

被征收人选择期房产权调换的，在被征收人签约并腾空交房后，房屋征收部门将被征收房屋的装饰装潢补偿、临时安置费、搬迁费和奖励等费用一次性支付给被征收人。房屋征收部门与被征收人初步结算被征收房屋补偿价值与产权调换房价值的差价。正式交付产权调换房时，双方按实一次性结清产权调换房的余款，同时结清被征收人已支付的产权调换房价款的利息（利息自被征收人过渡期24个月届满之日起至房屋征收部门通知被征收人选房之日止，按中国人民银行发布的人民币同期存款基准利率计）。

3.选择产权调换房顺序的确定

按照“先交房先选房”的原则，以签约后腾房交钥匙的顺序确定选房顺序，若腾房交钥匙的时间相同，则按照签约的时间顺序进行编号。腾房交钥匙和签约时间分别精确到时、分。

六、提前搬迁奖励和补助

（一）提前搬迁奖励

1.奖励时段

本地块第一奖励时段截止到2022年5月20日，第二奖励时段截止到2022年7月10日。

2.奖励标准

（1）住宅房屋和非住宅营业房屋。被征收人在第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，每户给予30000元奖励；被征收人在第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，每户给予15000元奖励。

（2）非住宅非营业房屋。被征收人在第一奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按被征收房屋经确认的合法建筑面积奖励400元/㎡；被征收人在第二奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，按被征收房屋经确认的合法建筑面积奖励200元/㎡。

（3）第一奖励时段和第二奖励时段的奖励不予累计。

（4）在规定奖励期限内被征收人未签约腾空交房的，不予奖励。

（二）重症和特困等补助

根据《泰兴市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（泰政办发[2015]96号）规定的补助条件办理，被征收人应主动提供相关证明材料。征收决定公告公布后，征收工作人员不得帮助其办理相关证明手续。

所有补助和奖励均在征收现场公示，接受监督。

七、 腾房交验

房屋征收补偿协议签订后，被征收人应当在协议约定期限内搬迁。被征收人腾房交钥匙时，应保证房屋完整，不得损坏房屋结构、设施，如擅自拆卸、损坏的，按评估价从补偿款中扣除。

被征收房屋腾空交付后，由经委托的实施单位实施拆除。

八、 相关规定与说明

1. 被征收人指被征收房屋所有权人。

2. 征收范围内单位和个人不得进行下列活动:

（1）新建、扩建、改建房屋；

（2）改变房屋和土地用途；

（3）领取工商营业执照；

（4）分户和户口迁入；

（5）其他不当增加补偿费用的行为。

违反以上规定的，不予补偿。

3. 计户依据

以房屋权属证书为计户依据，一证为一户（不含非住宅非营业房屋）。

4.对经相关部门审核符合申请保障性住房条件的被征收人，无需参加社会摇号等候，签约、腾房后由市房屋征收部门在市房管部门提供的房源中按被征收人腾房交钥匙的顺序统一安排。

5.本方案由泰兴市住房和城乡建设局负责解释。